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Arbitragem solucionando os problemas atuais dos condomínios
Atualmente os condomínios, além das funções corriqueiras, respondem perante terceiros, firmando contratos das mais diversas espécies e natureza, respondem por todos os interesses coletivos dos condomínios.
São empregadores diretos, de forma que são chamados pela Justiça Obreira em face das reclamações trabalhistas intentadas por seus funcionários.
Celebram contratos para obras e reformas, realizam manutenções, adquirindo os mais variados equipamentos ligados à conservação, conforto e principalmente à segurança. Possuem, em razão da expansão de funções, sofisticados e valiosos equipamentos, veículos, e são protagonistas de contra tos coletivos, como relativos á canal de televisão a cabo, ligação da internet etc.
Além da responsabilidade trabalhista, previdenciária e fiscal, respondem civilmente pelos acidentes que eventualmente venham a ocorrer em suas dependências.
Enfim, os condomínios exercem funções que vão muito além da antiga missão de apenas acarretar as taxas condominiais, para fazer frente às despesas com a manutenção do prédio, taxas estas, inclusive, que tendo gerado grandes impactos negativos na vida dos condôminos, haja vista ter o novo Código Civil, diminuindo para 2% a multa em razão da inadimplência.
Para todos os problemas supracitados, existe uma forma alternativa e pacifica de solução, a qual vem substituindo a antiga e única alternativa, que se concentra em procurar ao Poder Judiciário.
Tal forma pacifica de solucionar tais problemas chama-se ARBITRAGEM, e já esta entre nós há mais de 10 anos.
Com o advento da Lei 9.307/96 (Lei de Arbitragem Brasileira, a qual teve como patrono e incentivador o então Senador Marco Maciel), criou-se no Brasil a possibilidade de serem levadas aos Tribunais Arbitrais, causas que versem sobre direitos patrimoniais disponíveis, sendo que a sentença arbitral é um título executivo judicial, do qual não cabe mais recurso.
O Procedimento Arbitral é rápido, informal, especializado, sigiloso, e muito menos custoso do que o Procedimento Judicial. O fato de ser sigiloso impede a humilhação causada ao demandado no Poder Judiciário, porque lá, a causa é pública. Ademais, na maioria das vezes o que ocorre durante o Procedimento Arbitral é que a própria parte se compõe, o que é excelente, já que evita o desgaste psicológico e financeiro causado em virtude de uma demandada proposta no Poder Judiciário. Inúmeras, portanto, as vantagens da Arbitragem para as Administradoras de Condomínios, Síndicos e para os próprios condôminos, uma vez que rapidamente, de forma sigilosa, e por um custo muito acessível, será dirimida a controvérsia.
Há duas formas de se possibilitar a utilização da Arbitragem pelos Condomínios:
a) Antes mesmo de surgir o conflito (lide), por meio da Cláusula Compromissória já constante no Ato Instituitivo do Condomínio, Convenção e Regime Interno (entretanto, se isso não for previsto, e os condôminos quiserem fazê-lo agora, poderão, já que o artigo Art. 1351, do código Civil, alterado pela Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, autoriza da seguinte forma: “Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação unanimidade dos condôminos”.). Havendo a presença de tal cláusula no Regimento Interno do Condomínio, todos os conflitos de interesse que lá ocorrem serão solucionados pelo Tribunal Arbitral escolhido, o qual administrara todo o procedimento, de forma rápida e eficiente, e de tal modo a preservar uma relação sadia entre as partes, as quais afinal residem no mesmo edifício!
b) Depois de surgido o conflito, e não presente à cláusula compromissória como acima especificado, há ainda uma outra possibilidade de desembocar-se na Arbitragem, convidando-se a parte inadimplente até o Tribunal Arbitral, por meio de Notificação Extrajudicial, para o comparecimento á audiência designada em data próxima, e, comparecendo ao Tribunal, se for de sua vontade, poderá assinar o Termo de Compromisso Arbitral, o qual, a partir daí, terá os mesmos efeitos da cláusula compromissória supracitada.
Há que se frisar que a sentença arbitral goza dos mesmos poderes de sentença judicial, bastando, em caso de não cumprimento espontâneo do acordo, ser executada judicialmente, sem a necessidade de um processo de conhecimento prévio, em primeira instância, o que hoje esta levando de 3 à 5 anos.
Portanto, temos que a utilização da Arbitragem é um grande ganho não só para os Condomínios, mas para todas as relações civis, trabalhistas e comerciais, que versem sobre direitos patrimoniais disponíveis.
Fonte: Portal Vivendo em Condomínio
Colunista Maria Rosália P. Gomes
